Montage juridique et financier

Une visée d’intérêt général

Ecoravie dépasse les ambitions habituelles des coopératives d’habitants et s’inscrit dans un projet d’intérêt général.

Son objectif, créer un “bien commun” ; créer un habitat qui n’appartienne plus à aucune personne privée, mais seulement à lui-même, afin qu’à terme les habitants puissent l’intégrer sans apport financier initial.

Plus de propriétaires, seulement des locataires responsabilisés parce qu’ils gèrent eux-mêmes leur lieu de vie, et qui payent très peu de charges grâce aux performances énergétiques des logements. Les habitants prennent les décisions parce qu’ils habitent le lieu, et non parce qu’ils en ont la propriété. C’est le droit d’usage qui remplace la propriété. Quand ils partent, les ex-habitants n’ont plus de pouvoir car ils ne sont plus habitants, même s’ils laissent leurs parts sociales.

Comment atteindre cet objectif ?

D’un point de vue juridique, dans ses statuts, la société Ecoravie, en plus d’être démocratique (chaque associé dispose d’1 voix quel que soit son apport financier), a ceci de très spécifique qu’elle est une société à but non lucratif :

  • 100 % des bénéfices sont placés dans les réserves impartageables (pas de distribution de dividende)
  • Les parts sociales ne sont ni rémunérées ni revalorisées dans le temps : chaque habitant repart au plus avec les apports financiers qu’il a versés, il ne fait aucune de plus-value.
  • Le président, tiré au sort et renouvellé régulièrement, a un rôle de représentation ; il exerce ses fonctions à titre gratuit

D’un point de vue financier, il s’agit pour la société de rembourser tout l’argent qui a été nécessaire à la construction, y compris aux habitants. Ce remboursement s’effectue sur le long terme afin qu’au bout d’un certain nombre d’années, la société n’ait plus aucune dette vis à vis d’une quelconque personne privée.

 

Petite histoire de notre parcours juridique

Transformation de la SCI en coopérative à but non lucratif

Quelle structure juridique pour porter au mieux nos valeurs et nos objectifs de non lucrativité, de sortie de la spéculation immobilière, d’accès au logement ?

Pour l’achat des terrains, le groupe s’était initialement constitué en SCI. En 2015, il a pris la décision de transformer la SCI en coopérative, dans le contexte de l’émergence juridique des coopératives d’habitants ou dans la perspective de devenir une coopérative d’intérêt collectif (SCIC). Le principal argument en faveur de cette transformation en coopérative est d’inscrire le principe 1 personne = 1 voix dans l’ADN de la structure et d’afficher clairement la vocation désintéressée du projet, contrairement à la SCI où le pouvoir est proportionnel à l’apport financier et où l’objectif est de faire fructifier un capital. Cette transformation permet aussi à Ecoravie d’avoir une activité économique, notamment la production et la revente d’électricité renouvelable.

De multiples questions se posent, pour lesquelles nous nous adressons à des notaires, juristes, avocats fiscalistes, comptables, conseillers en tous genres. En plus de nous apporter des réponses contradictoires, ils notent notre “imagination débordante” qui leur demande du travail de recherche, et tombent des nues lorsqu’on leur demande – par exemple – “comment être une entreprise à but non lucratif” en disant que tout cela est contraire au droit habituel des sociétés… Difficile de trouver des interlocuteurs ouverts et pro-actifs faisant l’effort de comprendre nos problématiques.

La commission juridique d’Ecoravie a effectué un énorme travail. Saluons sa détermination pour étudier des textes ardus, trouver un chemin parmi toutes ces réponses, rédiger les statuts de la SAS  (Société par Actions Simplifiées) coopérative et faire comprendre tout cela au reste du groupe.

Nous les avons adoptés en assemblée générale extraordinaire le 20 mars 2016 et nous en sommes fiers : nos nouveaux statuts extraordinaires !

Planification financière du projet

Le niveau des mensualités payées par les habitants est calculé pour rembourser la totalité des emprunts extérieurs en une vingtaine d’années.

Grâce aux mensualités collectées, environ 120 000 euros par an seront répartis ainsi :

  • 60% pour les remboursements d’emprunts ou la réserve investisseurs
  • 30% pour la réserve habitants (rééquilibrage entre les associés / départs d’habitants)
  • 10% provision pour travaux de réparation/entretien et vacances ou impayésSlide1

 

Une fois la totalité des emprunts extérieurs remboursée, au bout de 20 ans environ, les mensualités sont ajustées pour permettre le rééquilibrage entre les habitants. Les plus gros apporteurs se voient remboursés au fur et à mesure tandis que les moins apporteurs continuent d’investir.

A long terme, tous les habitants auront été remboursés de leurs apports, la société n’aura plus de dette envers quiconque. La mensualité sera réduite au strict minimum et il n’y aura pas besoin d’apport financier pour intégrer le lieu de vie. Du logement très très social somme toute !

Participez à nos frais juridiques

Si nos documents et nos explications vous ont été utiles, vous pouvez apporter une contribution aux 3000 euros d’honoraires de l’avocat en droit des sociétés qui nous a accompagné. Merci d’avance !

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