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Sur cette page, nous vous proposons d’accéder aux textes “juridiques” d’Ecoravie, qui sont les traductions des pages du site Combien ça coûte et Montage juridique et financier. Nous vous recommandons de lire préalablement ces pages pour comprendre correctement ces textes.

Nous avons envie de partager ces documents afin :

  • d’inspirer les autres projets, de la même manière que nous avons pu nous inspirer ici et là,
  • de faciliter la création de projets dont l’objet est d’habiter et de faire société autrement : plus on sera nombreux à montrer que c’est possible, plus le changement global aura de chances d’arriver
  • de contribuer à créer la jurisprudence des habitats participatifs, puisque c’est nouveau d’un point de vue législatif, que les décrets ne paraissent toujours pas, autant leur montrer comment on voudrait que cela soit…

 

Nous partageons ces documents en licence “Creative Commons” CC BY-NC-SA

Ce sigle signifie :

  • Qu’il faut citer la source, en l’occurrence, Ecoravie
  • Pas d’utilisation commerciale sauf autorisation préalable explicite de notre part
  • Partager tout document issu de celui-ci dans les mêmes conditions

Même s’il faudra les adapter à votre sauce, nous espérons vous faire gagner un temps considérable !

En contrepartie, nous vous proposons d’effectuer une participation libre et consciente sous forme de don à notre association d’essaimage Casenvie :

  • Vous nous permettez ainsi d’alléger les frais et honoraires juridiques que nous avons payés,
  • Vous nous soutenez dans le temps de travail que nous accordons au partage de nos infos, alors même que nous sommes très pris par la construction de nos logements.

Vous pouvez également contribuer en participant bénévolement à nos chantiers participatifs 🙂
Ci-dessous, nous décrivons la manière dont nous avons rédigé ces documents, et nos intentions pour chacun d’eux. Lecture absolument recommandée pour comprendre l’esprit de nos documents !!!

En bas de page, nous apportons des réponses à des questions que certains porteurs de projet nous ont posées.

Bonne lecture !

Les statuts

Nous avons fait un travail de longue haleine pour trouver le statut juridique le plus adapté à notre situation. Tableaux comparatifs, lectures de document, échanges divers. Finalement en 2015, nous nous sommes décidés pour une SAS coopérative loi 1947. La loi ALUR de 2014 instaurant le statut de “coopérative d’habitants” venait de paraître mais était inapplicable selon nous, faute de parution des décrets. Nous avons préféré créer nos propres statuts en s’inspirant un peu librement de cette loi. Nous avons demandé à un avocat en droit des sociétés de nous accompagner pour les rédiger. Il avait déjà accompagné le Village Vertical à Villeurbane dans la rédaction de leurs statuts.

C’est principalement un petit groupe de travail chez nous qui avançait sur la rédaction et qui envoyait des séries de questions à l’avocat pour préparer des échanges téléphoniques (rarement préparés de son côté 🙁 ).

Pour nos statuts, comme pour l’ensemble de nos documents, nous avions une forte envie d’écrire un texte compréhensible par tous, en supprimant au maximum le “jargon”, afin que chacun des membres du groupe, des coopérateurs, en maîtrise réellement tous les tenants et aboutissants (au moins au moment de la prise de décision).

Pour ces statuts, nous avions envie d’aller vraiment jusqu’au bout dans la traduction de nos valeurs, sans toujours obtenir l’aval de l’avocat qui nous disait “c’est contraire au droit habituel des sociétés”. Tout réside dans le “habituel”, puisque certes, nous avons créé une SAS mais non habituelle car à but non lucratif. Les associé-e-s d’Ecoravie ne font pas société pour faire fructifier leur capital mais pour obtenir des avantages économiques (une réduction des coûts) grâce à cette solution de logement groupé.

Télécharger les statuts -> Participation libre et consciente ICI

 

Le Pacte d’associé-e-s

Il précise toutes les modalités financières entre les associé-e-s. Nous n’avons pas utilisé de modèle pour ce texte.

Notre pacte d’associé-e-s compile un ensemble de décisions que le groupe a prises petit à petit, sur les modalités de retrait de l’argent que les habitants versent pour la construction, sur le calcul des mensualités (appelées redevances dans les coopératives d’habitants), sur la répartition des charges, sur les hypothèses du projet (en combien de temps rembourse-t-on les prêts extérieurs ? etc.), etc.

Ce document est un peu technique. Il traduit le fichier excel qui nous sert à simuler et calculer les mensualités versées par les habitants en fonction de leurs situations diverses.

Dans ce document apparaît plus clairement la traduction de notre objectif de créer – à long terme – un “bien commun”, qui n’appartienne plus à aucune personne physique, c’est-à-dire qui n’ait plus de dette envers quiconque. Concrètement, toutes les personnes qui ont mis de l’argent dans le projet, habitants ou non, sont progressivement remboursées par la coopérative (grâce à la collecte des redevances), et au fil des ans, les nouveaux venus ont de moins en moins de capital à apporter pour financer le remboursement des partants.

Même si dans le document, ce paramètre “long terme” est fixé à 200 ans pour calculer le montant du loyer, le bien commun sera atteint plus rapidement grâce aux subventions et à d’autres mécanismes décrits dans ce document. Et, sans attendre le long terme, au fil du temps, les logements sont de plus en plus accessibles.

Télécharger le pacte d’associé-e-s Participation libre et consciente ICI

Le Contrat coopératif

Le “contrat coopératif” est un concept introduit par la loi ALUR. C’est l’équivalent du bail pour les coopératives d’habitants. C’est dans ce document qu’est précisé le fameux « droit de jouissance » du logement, qui se distingue à la fois de la propriété individuelle et de la location classique. Pour rédiger le nôtre, nous sommes partis du modèle travaillé au sein d’Habicoop, la fédération française des coopératives d’habitants, et nous l’avons adapté à notre situation.

Même si nous ne sommes pas une coopérative d’habitant loi ALUR dans nos statuts, nous avons rédigé le contrat “dans l’esprit” avec le vocabulaire de la coopérative d’habitant. Et notre fonctionnement de fait s’en rapproche (un juge nous y rattacherait). De l’avis de 3 “experts” que nous avons consultés, nos statuts font loi et “une convention signée entre deux parties équivaut à une loi pour elles à partir du moment où les articles ne créent pas de gros déséquilibres et ne sont pas interdits par l’ordre public.”

Nous avons fait 7 réunions de travail à 1 ou 2 semaines d’écart, en petits groupe de 4 à 6 habitants ou futurs habitants : certains étaient présents à chaque réunion pour assurer la continuité du travail et d’autres sont venus 1 ou 2 fois. Nous envoyions par mail les avancées de la réunion au reste du groupe en leur demandant de lire, commenter, suggérer. Et en invitant les personnes qui avaient des tensions à venir en débattre à la réunion suivante. Une fois ce travail terminé nous avons pu faire les ultimes discussions et valider l’ensemble du texte par GPC (Gestion Par Consentement) lors d’une de nos assemblées mensuelles.

Puis, 6 mois après sa validation, nous avons organisé une relecture du contrat coopératif en petits groupes de 3, afin que chacun s’approprie vraiment le contenu du texte, fasse des retours et commentaires issus de son expérience, etc.

Nous avons la possibilité de réviser et modifier le contrat en assemblée des associé-e-s de catégorie A, selon notre principe du “marbre mou”.

L’objectif principal du contrat coopératif selon nous est de protéger et pérenniser la coopérative, la personne morale, l’ensemble du groupe.

Ainsi, dans cette perspective, certains termes et prises de position de notre contrat sont volontairement restrictifs et peuvent paraître liberticides. Dans les faits, ils ne seront appliqués qu’en cas de conflit. Mais les écrire permet de trancher les litiges entre habitants en restant dans le factuel et d’avoir un faisceau de prétextes pour éventuellement exclure quelqu’un. Cela peut paraître paradoxal, contraire à nos valeurs, alors qu’in fine ça les protège. S’il y a un souci, on peut dire “tu n’as pas respecté le contrat”.

Les tolérances et exceptions seront faites en bonne intelligence au moment venu (comme on le fait déjà).

Les coopérateurs (les habitants) signent librement ce contrat coopératif, qu’ils ont collectivement écrit, choisissant ainsi collectivement leurs propres lois.

Télécharger le contrat coopératif -> Participation libre et consciente ICI

 

Règlement intérieur

A ce jour, nous n’avons pas encore rédigé notre règlement intérieur, le pacte d’associé-e-s et le contrat coopératif nous suffisent pour fonctionner. Le règlement intérieur vient préciser certains points laissés un peu flous dans les statuts.

 

Nos réponses aux questions que certains nous ont posées

Avertissement : ces réponses n’engagent que nous, nous ne sommes pas des experts juridiques !

 

  • Pourquoi une SAS ?

Parce qu’une société coopérative loi 1947 est forcément basée sur un socle de société commerciale. Parce que la SAS (plutôt que SA, SARL, etc.) est le modèle de société française qui autorise une rédaction très libre de ses statuts, qui ne nécessite pas de faire appel à un juriste pour chaque modification. Parce que nous souhaitions une attribution en jouissance des logements (et non pas de la simple location ni de l’accession à la propriété).

 

  • Pourquoi pas une SCIC ?

Parce qu’au moment de la transformation de notre ancienne SCI, nous n’avions pas encore de salarié (et c’est requis pour une SCIC).

 

  • Ces différents documents (pacte d’associés, contrat coopératif et règlement intérieur) ont-ils une vraie valeur légale?

De l’avis de 3 “experts” que nous avons consultés, nos statuts font loi et “une convention signée entre deux parties équivaut à une loi pour elles à partir du moment où les articles ne créent pas de gros déséquilibres et ne sont pas interdits par l’ordre public.”

 

  • Le fait d’être en coopérative d’habitants / en SAS permet-il à ceux qui en ont besoin d’aller quérir les allocations logement ?

Les coopératives d’habitants, où les habitants sont à la fois associés et locataires et où l’accès au logement se fait via le contrat coopératif, ne sont pas encore rentrées dans les cases de la CAF mais nous sommes en train d’échanger avec eux à ce sujet.

Une SAS, si elle propose des baux d’habitation classiques à des locataires, doit permettre l’obtention des allocations logements.

 

  • Le coût inhérent à la SAS coopérative (impôts, frais de création et de modification, …) valent-ils réellement mieux que celui d’une association. Si oui, pourquoi ?

Nous ne savons pas répondre à cette question. Nous ne savons pas si une association peut effectuer nos activités. Pour l’instant nous ne payons pas d’impôts sur les sociétés car notre chiffre d’affaire est inférieur à l’amortissement des constructions.

 

Participez à nos frais juridiques

Nous espérons que nos documents et nos explications vous ont été utiles !

Nous vous invitons à effectuer une contribution libre et consciente, au regard des 4000 euros d’honoraires des avocats qui nous ont accompagnés, des innombrables heures que nous avons passées sur ces sujets, de la bonne quantité de kilomètres parcourus pour aller chez des avocats fiscalistes, des juristes, des experts comptables, des notaires, des réunions sur les coopératives et avec certaines d’entre elles.

Le bénéficiaire de votre participation est l’association d’intérêt général Casenvie que nous avons créé pour partager ce que nous apprenons au cours du développement de notre habitat participatif. (En tant que particulier, ce don est donc déductible de votre impôt sur le revenu). Votre don nous permettra de continuer à mettre de l’énergie dans ce partage d’expérience.
Merci et belle continuation à votre projet  !

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